Наверх

Портал ЖКХ
Архангельской области

url:gkh.dvinaland.ru/knowledge/informatsiya_gzhi/pryamoi-dogovor-rso-minstroy-rossii-2018/

Информация

О прямых договорах с РСО в вопросах и ответах: разъяснения Минстроя России (2018)

1. Необходимо ли получение согласия собственников помещений в МКД в целях установления договорных отношений с РСО при реализации норм, предусмотренных пунктом 2 части 1 и частью 2 статьи 157.2 ЖК РФ?

В силу пункта 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ одним из оснований для заключения договора ресурсоснабжения между собственниками помещений в МКД и РСО (далее – прямой договор) является прекращение заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ, между лицом, осуществляющим управление МКД, и РСО договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД (далее – договор ресурсоснабжения) вследствие одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Основания и порядок одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения определены в части 2 статьи 157.2 ЖК РФ. Так, в соответствии с указанной нормой РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с лицом, осуществляющим управление МКД, договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление МКД, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта. При этом данным порядком не предусмотрена обязанность РСО получить согласие собственников помещений в МКД на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения. С учетом изложенного, Минстрой России полагает, что реализация права РСО на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление МКД, не требует согласия собственников помещений в МКД.

2. Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в МКД с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о заключении прямого договора с РСО. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Однако по решению РСО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении РСО уведомляет лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. В этой связи принятие собственниками помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления МКД в силу закона.

3. В силу пункта 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление МКД, при наличии у последнего задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Размер соответствующей задолженности будет определяться суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, или расторжение договора ресурсоснабжения по указанному основанию возможно только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?

Для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, указанному в пункте 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ, требуется наличие задолженности лица, осуществляющего управление МКД, по договору ресурсоснабжения в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление МКД, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12. В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялся менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление МКД, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия (часть 2 статьи 157.2 ЖК РФ).

Таким образом, для расторжения договора ресурсоснабжения по названному основанию юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, не является основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

4. Как и кем будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры?

В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление МКД, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление РСО информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление МКД) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в МКД.

5. Кем будет выставляться плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, при переходе на прямые договоры?

В соответствии с частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД. Согласно части 12 статьи 161 ЖК РФ управляющие организации, ТСЖ либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление МКД, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 ЖК РФ, договоров, в том числе в отношении коммунальные ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2, в соответствии с которой прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг.

Таким образом, переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление МКД, с РСО, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД. Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в МКД в составе платы за содержание жилого помещения.

6. Каким образом разграничены зоны ответственности лица, осуществляющего управление МКД, и РСО в случае заключения прямого договора при предоставлении собственникам помещений в МКД некачественных коммунальных услуг?

В силу части 15 статьи 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг. При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление МКД, также обязано принимать от собственников помещений в МКД и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с РСО и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление МКД, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри МКД в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как РСО отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до граница внутридомовых инженерных коммуникаций.

7. Какие меры можно принять в отношении управляющей организации в случае, если собственниками помещений в МКД принято решение о заключении прямых договоров с РСО, а управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги?

Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 59 предусмотрено, что в случае предоставления собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ) лицом, осуществляющим управление МКД, для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, такие лица, осуществляющие управление МКД, обязаны уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

8. Федеральным законом № 59 предусмотрена обязанность управляющей организации по выплате штрафа собственникам помещений в МКД в случае выставления ею платежных документов после заключения прямых договоров. Можно ли проводить проверку по указанному вопросу? Какие меры воздействия можно принять к управляющей организации в случае неисполнения данной обязанности?

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Лицензирование деятельности по управлению МКД включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению МКД, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов РФ осуществляется лицензионный контроль.

Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ. При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством РФ. Подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 года № 1110, предусмотрено отнесение к лицензионным требованиям соблюдения требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, которая предусматривает, что при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В свою очередь, пунктом 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, учитывая, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов лицом, осуществляющим управление МКД, в указанном случае является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 года № 1110.

9. При заключении прямых договором вправе ли орган государственного жилищного надзора субъекта РФ осуществлять проверку РСО в части обоснованности начисления размера платы за коммунальные услуги, и что будет являться предметом такой проверки?

Полномочия органов государственного жилищного надзора определены в статье 20 ЖК РФ. Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Ввиду того, что при прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, нарушение РСО порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъектов РФ мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 года № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Последнее обновление - 14.05.2018 17:41:41


Назад в раздел

Популярная информация
 
Новые добавленные материалы
.
Авторизация

Также вы можете авторизоваться на портале используя учетную запись сайта gosuslugi.ru

Уважаемые пользователи!

В связи с обновлением способа авторизации в случае возникновения проблем при входе на портал через Госуслуги просьба написать письмо на адрес gkh@dvinaland.ru с электронной почты, привязанной к вашей учетной записи.

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Яндекс.Метрика