Наверх

Портал ЖКХ
Архангельской области

url:gkh.dvinaland.ru/forum/messages/forum63/topic249/message755/

В моей квартире по соц. найму на кухне протекает батарея. В диспетчерской сказали, что заменять ее нужно за свой счет. УК хочет снять батарею и поставить перемычку. Правильно ли это?

Страницы: 1
В моей квартире по соц. найму на кухне протекает батарея. В диспетчерской сказали, что заменять ее нужно за свой счет. УК хочет снять батарею и поставить перемычку. Правильно ли это?
 
Здравствуйте, у меня квартира не приватизированная, дому более 40 лет. Батарей не разу не менялись.Зимой очень холодно (на это есть акты по замеру температуры в квартире) Писала письмо в управляющую компанию мне отказали в замене батарей. Сказали, что замена батарей производиться за счет жильца- это  обязанность не УК производить замену отопительных приборов. Предлагала  купить батарей за свой счет, но эту сумму они мне вычтут из квартплаты - они отказали. Правы ли ои?
 
Ваш вопрос мы задали специалистам Министерства строительства и ЖКХ, и вот какой ответ мы получили:

В соответствии с пунктом 6 Постановления  Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (в редакции Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) «в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях».
Кроме того,  письмом министерства регионального развития Российской Федерации от 04.09.2007 № 16273-СК/07 даны дополнительные разъяснения, подтверждающие, что  обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Исходя из этого,  замена обогревающих элементов или приборов отопления должна осуществляться  управляющими организациями бесплатно по статье «содержание и ремонт жилого помещения».
Согласно статье 162 Жилищного кодекса собственники помещений определяют состав общего имущества  и  перечень услуг и работ по содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом,  в случае  если   в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту дома входят работы по замене радиаторов в квартирах дома, такие работы должны осуществляться управляющими организациями бесплатно за счет платежей населения по статье «содержание и ремонт жилого помещения».
Полный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома,  как правило,   размещен на сайте управляющей организации. Также нанимателям жилых помещений данную  информацию можно получить в муниципальном   учреждении муниципального образования «Город Архангельск» «Информационно-расчетный центр», так как именно это учреждение от лица мэрии города  заключает договоры управления  с управляющими организациями  на управление   многоквартирным домом в доле помещений, находящихся в собственности МО «Город Архангельск».
 
На основании последнего Вашего ответа имеется вопрос. А что делать если в тарифе нет такой статьи по замене радиаторов, то что нам делать?
Вот хочу еще привести цитату из содержания письма с сайта http://roszkh.ru/ :
"Поскольку перечень работ, относящихся к содержанию и текущему ремонту общего имущества законодательством четко не разграничен, считаю необходимым отметить, что Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении №6464/10 от 29 сентября 2010 года было дано толкование норм российского законодательства по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества.

В частности, в Постановлении указывается: «системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском».

Противоположное толкование законов - «пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана», было признано Президиумом ВАС РФ неверным.

Данная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации является общеобязательной."

Из всего вышеизложенного вроде как следует, что даже если в тарифе и в договоре не прописаны услуги которые указаны в ЖК являющиеся обязательными то УК обязаня их выполнять бесплатно. Я правильно все понял?
Будьте активны по жизни и не пускайте все на самотек. Главное помните с приобретением прав на собственность как бонус вы получаете еще и ответственность за содержание данной собственности.
 
Комментарии на Ваш вопрос мы снова получили в Министерстве строительства и ЖКХ:

С одной стороны, п. 1 ст. 36 ЖК РФ определил: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (такая же норма приведена и в пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества (далее - Правил)). С другой стороны, в п. 6 названных Правил указано: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом,  несмотря на то, что обогревающий элемент (радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.

Исходя из п. 6 Правил  Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 № 16273 СК/07). Разделяют это мнение и некоторые арбитражные суды. Так, в Постановлении от 24.05.2007 № Ф09-3841/07 С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали.

Но есть и противоположенное мнение. Так  Постановлением ФАС СЗО от 16.10.2008 № А26-2110/2008 признано незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такой же вывод при аналогичных обстоятельствах прозвучал и в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 № А05-12711/2008.

Согласно пп. «а» п. 1 Правил состав общего имущества определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 № А08-5811/2008-27. К договору управления был составлен акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрено, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию. Арбитражный суд отказал Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ[2], признав правомерность подобного разграничения ответственности.

Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и  отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.
 
Вот теперь ясно, будем проводить голосование для установки четкой границы ответственности УК и собственников.
Будьте активны по жизни и не пускайте все на самотек. Главное помните с приобретением прав на собственность как бонус вы получаете еще и ответственность за содержание данной собственности.
Страницы: 1
Читают тему (гостей: 1)
Авторизация

Также вы можете авторизоваться на портале используя учетную запись сайта gosuslugi.ru

Уважаемые пользователи!

В связи с обновлением способа авторизации в случае возникновения проблем при входе на портал через Госуслуги просьба написать письмо на адрес gkh@dvinaland.ru с электронной почты, привязанной к вашей учетной записи.

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Яндекс.Метрика