Наверх

Портал ЖКХ
Архангельской области

url:gkh.dvinaland.ru/forum/messages/forum4/topic507/message1595/

Капремонт и содержание жилья: внести ясность!

Страницы: 1
Капремонт и содержание жилья: внести ясность!
 
Уважаемый  Михаил Гмырин!  Я, как директор управляющей организации, категорически не поддерживаю  Ваше предложение  о передаче управляющим организациям  осуществление строительного контроля, разработки проектно-сметной  документации, контроля  внесения платы собственников за работы  и  наделения  правом  быть владельцем специального счёта, куда собственники будут перечислять взносы на капитальный ремонт.  По одной простой причине. Это ЗАТРАТЫ, которые неминуемо УК придется включить в тариф по содержанию жилья. И потом не у всех УК (особенно некрупных, а таких множество в районах) есть специалисты в этих областях. Поэтому  заниматься этими вопросами должны специалисты, аккумулированные   в региональном представительстве.
 
Полностью согласен с Галиной Мирославовной!!! Большинству УК эти функции не потянуть, кроме того, у УК будет большой соблазн "накрутить" стоимость работ, как это было в УК "Наш дом-Архангельск": для собственников стоимость ремонта межпанельных швов составляла 650 руб/м. (согласно отчета), при этом исполнитель работ с учетом стоимости материалов (пена и цемент) фактически получал только 150 руб/м., а остальное осело в кармане руководства данной УК.
Конечно 9 раздел ЖК РФ очень сырой и вносит неразбериху, особенно в период отсутствия регионального оператора:
1) кто должен в этот период проводить такие работы? ответа нет - РегОпер еще не действует, а УК уже не имеют таких обязанностей, власть толком ни чего не может, а скорее всего не хочет, разъяснить; но жилфонд требует проведения таких работ!!!
2) кто должен финансировать такие работы в этот период? РегОпера еще нет, а УК не имеют права собирать средства на эти цели, а если собственники даже Общим собранием установят "целевые сборы", то надзорные органы признают данное решение незаконным и, в принципе, будут правы; но жилфонд требует проведения таких работ!!!
3) если все-таки собственники собрали "целевые средства" на проведение капремонта в этот период и, допустим, надзорники "закроют глаза" на незаконность такого сбора, то как взыскать эти средства с тех, кто "забьет" на из уплату? ответ такой: не взыскать, так как суд однозначно признает такое решение Общего собрания недействительным.
В общем, вопросов, как всегда, больше, чем обоснованных ответов.
Кроме того, хочу обратить внимание на Постановление Правительства РФ № 491, которое определило МИНИМАЛЬНЫЙ перечень работ по содержанию и ремонту. Вроде все правильно, но и здесь множество подводных камней:
1) почти в каждом пункте видов работ (всего их 28) имеется оговорка "Устранение выявленных неисправностей", то есть фактически текущим ремонтом УК (ТСЖ) должны закрыть работы капитального характера. Например, в доме протекает кровля - УК (ТСЖ) должны ВСЕ протечки устранить, а часто для этого нужно заменить всю кровлю!!! так как точечно латать - просто выбрасывать деньги; такова же ситуация с коммуникациями (водопроводы, каналия, отопление, электрика) - УК (ТСЖ) обязаны сделать так, чтобы они были исправны, а то что им придется фактически провести капремонт за счет текущего ни кого не интересует!!!
2) минимальный перечень работ и услуг есть, а вот нормативов нет!!! какую площадь дворник должен убирать за 1 оклад? какую площадь должна убирать уборщица подъезда? сколько километров труб должен обслужить слесарь? сколько нужно контейнеров под ТБО?Конечно, можно сослаться на то, что УК (ТСЖ) самостоятельно могут определить такие нормы, но это ошибочный подход!!! Ведь путем несложных умозаключений легко придем к выводу, что тогда нужно отменить вообще всю сметно-нормативные документацию и пусть каждый "лепит" то, что хочет, а это прямой путь в хаос!!! Считаю, что на федеральном уровне должны быть заложены основные нормативы, а регионалы и местные могут с "учетом местных условий" корректировать эти нормы. Тогда мы придем к порядку: механик будет обслуживать и ремонтировать 20 лифтов, а не "убивать" 100 закрепленных; уборщица будет хорошо убирать 6 подъездов, а не кое-как 15 и т.д.
3) очень бы хотелось, чтобы авторы Постановления предоставили проект расчета распределения стоимости затрат, например, шести подъездной девятиэтажки площадью 10700 м2 (это дом ульяновской серии, каких много в Архангельске). Лично у меня при тарифе 22,02 руб/м2 (обычный тариф для Архангельска) это не получилось: лифты и ТБО по факту "съели" 10,68 руб., как оставшиеся 11,34 руб. распределить на 20 с лишним пунктом я не понимаю, так как там необходимо предусмотреть такие емкие затраты, как ремонт кровли, межпанельных швов и коммуникаций (водопровода, отопления, канализации), зарплата обслуживающего персонала (дворников, слесарей, электриков, налоги с ФОТ, отпускные) и т.д. По предварительным расчетам тариф должен быть порядка 65-70 руб/м2. Кто такие тарифы утвердит????? Собственники??? да ни когда!!! Да и надзорники сразу, как гиены, набегут - ведь президент разрешил повышение не более, чем на 6-10 процентов в год, а тут в 3 с лишним раза!!! Что делать УК (ТСЖ) в таких обстоятельствах???
В общем складывается такое впечатление, что жилищную сферу регулируют люди, которые не были даже в подвале, люди, которые просто не понимают, что они делают!!!
А может все-таки это целенаправленная государственная политика, направленная на уничтожение жилфонда и института частной собственности, а вместе с ним и "лишнего населения" согласно Хьюстонского проекта уничтожения России???
 
Мы попросили дать свой комментарий специалистов Министерства ТЭК и ЖКХ Архангельской области:

1.В связи с принятием Федерального закона № 271-ФЗ от 25.12.2012, внесшим поправки в Жилищный кодекс РФ, изменился подход к организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Во исполнение вышеуказанного федерального закона принят областной закон от 02.07.2013 № 701-41-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта  общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области».
Согласно указному закону региональная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов  Правительством Архангельской области должна быть утверждена до 01.11.2013. В  региональную программу  будут включены все дома, находящиеся на территории Архангельской области, за исключением аварийных и подлежащих сносу. Срок реализации программы – 30 лет. Обращаем Ваше внимание, что Жилищный кодекс Российской Федерации не запрещает собственникам помещений в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества. Таким образом, собственники помещений вправе принять решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома. При этом в случае принятия такого решения в соответствии с жилищным законодательством решение такое будет легитимным. Финансирование работ в соответствии с Жилищным кодексом будет осуществляться собственниками помещений многоквартирного дома. Взыскание средств с собственников помещений  в связи с их неоплатой возможно только в судебном порядке.

2. Согласно методическому  пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004)  удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня: кровельные покрытия – 50%, покрытия полов – 20%, остальные конструкции и инженерное оборудование – 15%. Таким образом,  в случае неудовлетворительного состояния кровли  площадью более 50% от всей площади кровли её ремонт необходимо проводить по капитальному ремонту. При неудовлетворительном состоянии кровли менее 50% – ремонт возможно проводить по текущему ремонту.

3. Приказом Госстроя от 09.12.1999 №139 утверждены рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда. Например,  укрупненные нормы обслуживания по уборке лестничных клеток  в зависимости от этажности зданий и наличия оборудования, находящегося на лестничной клетке составляют (Таблица 42):

┌───────────────┬────────────────────────┬─────────────────┬─────┐
│  Количество   │  Виды оборудования на  │Нормы обслужива- │  N  │
│этажей в здании│   лестничных клетках   │ния, кв. м       │нормы│
├───────────────┼────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│       1       │            2           │        3        │  4  │
├───────────────┼────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│   от 2 до 5   │Оборудование отсутствует│       790       │  1  │
│               ├────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│               │Мусоропровод            │       620       │  2  │
│               ├────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│               │Лифт                    │       830       │  3  │
│               ├────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│               │Лифт и мусоропровод     │       690       │  4  │
├───────────────┼────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│   от 6 до 9   │Лифт                    │       950       │  5  │
│               ├────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│               │Лифт и мусоропровод     │       820       │  6  │
├───────────────┼────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│  от 10 до 16  │Лифт и мусоропровод     │      1050       │  7  │
├───────────────┼────────────────────────┼─────────────────┼─────┤
│  от 16 до 21  │Лифт и мусоропровод     │      1180       │  8  │
└───────────────┴────────────────────────┴─────────────────┴─────┘

Состав работ:
Влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, обметание пыли с потолков, влажная протирка (стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков, отопительных приборов, ограждений лифтовых шахт из металлической сетки), уборка кабин лифтов, мытье окон, подметание и мытье площадки перед входом в подъезд.
Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом.
а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;
в) в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, - в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
г) в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме - в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
д) в решении застройщика - в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом.
Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется собственниками помещений  с учетом конструктивных элементов многоквартирного дома,наличия и состава внутридомовых инженерных систем, наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома,геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Страницы: 1
Читают тему (гостей: 1)
Авторизация

Также вы можете авторизоваться на портале используя учетную запись сайта gosuslugi.ru

Уважаемые пользователи!

В связи с обновлением способа авторизации в случае возникновения проблем при входе на портал через Госуслуги просьба написать письмо на адрес gkh@dvinaland.ru с электронной почты, привязанной к вашей учетной записи.

Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:
Яндекс.Метрика